Acórdãos recentes de tribunais estaduais vêm aplicando o Código de Defesa do Consumidor (CDC) em contratos de compra de cotas de imóveis em multipropriedade quando o comprador desiste do negócio. Isso tem impacto direto na base de cálculo da multa rescisória e na forma de restituição dos valores pagos, em comparação com a disciplina da Lei do Distrato. Para advogados que atuam em ações de rescisão contratual, cobranças e repetições de indébito, a correta qualificação da relação como de consumo é hoje um ponto central do cálculo judicial.
A multipropriedade imobiliária, regulada pela Lei 13.777/2018, permite que vários proprietários compartilhem o mesmo imóvel, cada um com direito de uso exclusivo em determinados períodos. A expansão desse modelo, especialmente em resorts e hotéis, aumentou os litígios envolvendo arrependimento da compra, discussão sobre abusividade de multas e questionamento de taxas e encargos que afetam diretamente o valor em disputa.
O que aconteceu
Tribunais de Justiça da Bahia, Rio de Janeiro, Santa Catarina e São Paulo, entre outros, vêm reconhecendo que a aquisição de cotas de multipropriedade por pessoas físicas, em geral para uso próprio ou investimento pontual, configura relação de consumo. Com isso, as cortes têm afastado, total ou parcialmente, a aplicação isolada da Lei do Distrato em casos de rompimento do contrato por arrependimento do comprador.
Em linhas gerais, os julgados analisados indicam três cenários recorrentes. Primeiro, o exercício do direito de arrependimento em até sete dias, com base no artigo 49 do CDC, especialmente quando a venda ocorre em estandes montados em locais turísticos, fora da sede da incorporadora. Segundo, hipóteses em que se reconhece culpa da incorporadora, seja por falha de informação, seja por marketing agressivo, com consequente restituição integral dos valores pagos ou redução significativa da multa contratual. Terceiro, casos de desistência simples, por motivo pessoal, em que ainda assim os tribunais têm mitigado multas excessivas.
Um ponto recorrente nas decisões sobre multipropriedade imobiliária é a crítica à aplicação automática da Lei do Distrato, que admite retenção de até 50% dos valores pagos em imóveis submetidos a regime de afetação. A jurisprudência tem entendido que essa disciplina foi pensada para contratos típicos de incorporação, com aquisição de unidade para moradia integral ou investimento imobiliário clássico, e não para cotas de tempo de uso, que apresentam dinâmica econômica própria.
A regra que orienta a atualização
No âmbito da multipropriedade imobiliária, a aplicação do CDC altera diretamente o parâmetro de cálculo da multa de desistência e da restituição das parcelas. Em vez da retenção máxima de 50% autorizada pela Lei 13.786/2018 em algumas hipóteses, a jurisprudência de consumo, amparada em precedentes do Superior Tribunal de Justiça, tende a limitar a multa a patamar de até 25% dos valores pagos, com possibilidade de redução adicional conforme o caso concreto.
Além disso, o CDC traz dois elementos relevantes para o cálculo. O primeiro é o direito de arrependimento no prazo de sete dias, quando o negócio é celebrado fora do estabelecimento comercial, assegurando a devolução integral dos valores pagos, sem qualquer multa. O segundo é a possibilidade de controle de cláusulas abusivas (artigo 51 do CDC), permitindo ao juiz reduzir penalidades contratuais desproporcionais com base também no artigo 413 do Código Civil, que autoriza a moderação de cláusulas penais excessivas.
Outro ponto importante é a inversão do ônus da prova, típica da relação de consumo. Isso influencia a fase de liquidação e cumprimento de sentença: passa a caber à incorporadora demonstrar que prestou informações claras, que não houve falha na oferta e que a cláusula de multa é equilibrada. Caso contrário, abre-se espaço para afastar cobranças indevidas, como taxas de fruição desproporcionais ou encargos recorrentes que não tenham sido adequadamente informados no momento da contratação.
Em algumas decisões, os tribunais aplicam a chamada teoria do diálogo das fontes, combinando Lei do Distrato, CDC e Código Civil para chegar a um resultado considerado mais equilibrado. Nesses casos, mesmo quando a rescisão não é atribuída à culpa exclusiva da incorporadora, a corte reconhece o caráter de relação de consumo e limita a retenção a um percentual inferior ao previsto no contrato, muitas vezes ao redor de 10% a 25% dos valores efetivamente desembolsados.
O impacto mais comum no valor final
O efeito mais comum no cálculo, quando se reconhece que o contrato de multipropriedade imobiliária está submetido ao CDC, é a redução expressiva da multa de distrato e, em muitas hipóteses, a restituição integral das quantias pagas. Isso se observa com maior frequência em casos de venda agressiva em estandes de resorts e parques, em que o ambiente festivo e a pressão para assinatura imediata comprometem o consentimento informado do comprador.
Quando é reconhecido o exercício válido do direito de arrependimento em até sete dias, o valor devido ao consumidor corresponde, em regra, a 100% do que foi pago, com atualização monetária e juros definidos na sentença ou acórdão, sem qualquer retenção a título de multa ou taxa de fruição. Já nos casos de culpa da incorporadora por vício de informação ou falha na prestação do serviço, também é frequente a condenação à restituição integral, afastando-se a penalidade contratual.
Nas situações de desistência simples, por motivo exclusivamente pessoal, sem vício na formação do contrato, a multipropriedade imobiliária ainda se beneficia da lógica protetiva do CDC. Os tribunais, de modo geral, têm reduzido cláusulas que previam retenções de 40% ou 50% para patamares considerados razoáveis, entre 10% e 25%, evitando enriquecimento sem causa da incorporadora. Isso muda de forma significativa a base de cálculo do valor a ser devolvido e do saldo eventualmente devido pelo consumidor.
Em termos objetivos, a caracterização da relação como de consumo também influencia o tratamento de despesas recorrentes, como taxas condominiais e encargos de manutenção. Quando o comprador demonstra que não conseguiu usufruir do imóvel por falha da incorporadora ou por restrições não informadas adequadamente, há decisões que afastam a cobrança de determinadas taxas ou reconhecem a responsabilidade da empresa pela restituição de valores cobrados a maior, o que aumenta o montante a ser restituído ao consumidor na liquidação.
O que conferir para evitar impugnação
Para o advogado que atua na área cível, o ponto principal é estruturar o cálculo de rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária deixando claro se a tese central é de relação de consumo, direito de arrependimento, culpa da incorporadora ou simples desistência. A partir dessa qualificação, o parâmetro de multa e devolução muda de forma relevante, assim como a forma de atualização monetária e a incidência de juros.
Na montagem do cálculo, é recomendável discriminar todas as parcelas pagas pelo comprador, separando sinal, parcelas intermediárias, eventual entrada reforçada e taxas acessórias, indicando a base de incidência da multa sob a ótica do CDC. Também é útil explicitar em planilha o percentual de retenção que se entende razoável (ou a devolução integral, conforme o caso) e como esse percentual se contrapõe ao que foi previsto no contrato original, facilitando a comparação pelo juiz e pelo perito.
Outro cuidado importante é documentar as circunstâncias da contratação: local da venda (sede da empresa ou estande externo), materiais publicitários utilizados, promessas de uso do imóvel (períodos de alta ou baixa temporada), informação prévia sobre taxas condominiais e encargos recorrentes. Esses elementos são relevantes tanto para sustentar a aplicação do CDC quanto para demonstrar a existência de marketing agressivo ou vício de consentimento, que podem justificar restituição integral e afastamento de determinadas cobranças.
Por fim, antes de protocolar a inicial, contestação ou impugnação, é prudente alinhar a tese jurídica à metodologia de cálculo, evitando incoerências entre o que se pede em termos de multipropriedade imobiliária e o que está efetivamente quantificado em planilha. Isso inclui indicar expressamente o critério de limitação de multa (por exemplo, 10%, 15% ou 25% dos valores pagos), o índice de correção monetária adotado, o termo inicial de atualização e de juros, sempre com base no entendimento jurisprudencial aplicável ao caso concreto, de forma a reduzir o espaço para questionamentos técnicos na fase de liquidação e cumprimento de sentença.